Menschenleere Innenstädte und geschlossene Ladengeschäfte und Restaurants durch Corona haben auch bei zahlreichen Vermietern zu Umsatzeinbrüchen geführt. Gleichwohl sind die Hausverwaltungskosten, insbesondere die Beiträge, Gebühren und Steuern rund um die immobilie unverändert hoch geblieben. Hier kann unter Umständen ein Grundsteuererlass helfen. Einen Grundsteuererlass von bis zu 50 Prozent können Vermieter verlangen, die im Jahr 2021 unverschuldet einen erheblichen Mietausfall hatten. Ein vollständiger Erlass kommt für Grundeigentum in Betracht, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Anträge für 2021 müssen bis zum 31.3.2022 gestellt werden.
Die Grundsteuer, die von den Städten und Gemeinden erhoben wird, ist in den letzten Jahren durch die Erhöhung der Grundsteuerhebesätze für Grundstückseigentümer zu einem erheblichen Kostenfaktor geworden, wenn diese nicht per Miet- oder Pachtver-trag auf den Mieter/Pächter umgelegt werden kann. Der Vermieter hat grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn er im vergangenen Jahr unver-schuldet erhebliche Mietausfälle hatte, etwa wegen Leerstand, aber auch wegen eines außergewöhnlichen Ereignisses, wie ein Wohnungsbrand oder ein Wasserschadens. Insbesondere können wegen Corona-bedingter Mietausfälle auch bei Vermietern gewerblich genutzter Ladenlokale die Voraussetzungen für einen Grundsteuer-Teilerlass vorliegen.
Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer kann nur dann gewährt werden, wenn die Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt, etwa aus Gründen des Denkmalschutzes. Hierfür müssen die Erhaltungskosten erheblich über den Mieteinnahmen und bei Selbstnutzung über dem Nutzungswert liegen. Der Antrag muss bis zum 31.3. des Folgejahres beim Steueramt der Stadt oder Gemeinde gestellt werden. Die Frist kann nicht verlängert werden. Für das Jahr 2021 muss der Antrag somit bis zum 31.03.2022 dort eingegangen sein.
Grundsteuererlass von 25 oder 50 Prozent
Sind die Mieterträge um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben, können 25 Prozent der Grundsteuer erlassen werden, wenn eine Immobilie überhaupt keinen Ertrag abgeworfen hat, sogar 50 Prozent. Gesetzliche Grundlage für den Grundsteuererlass ist hierfür § 33 Grundsteuergesetz (GrStG), der noch bis einschließlich 2024 gilt.
unverschuldeter Mietausfall
Ein Erlass von Grundsteuer ist immer dann möglich, wenn der Mietausfall mit Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit begründet werden kann. Bei Mietpreisverfall und struktureller Nichtvermietbarkeit sollte ein Verkauf überlegt werden, um auf Dauer größere Finanzeinbußen zu verhindern, getreu dem Motto: lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Auch außergewöhnliche Ereignisse können einen Grundsteuererlass recht-fertigen, etwa Wohnungsbrand oder Wasserschaden, nicht aber Leerstand wegen Renovierung oder Modernisierung des Hauses. Der Vermieter darf den Mietausfall nicht selbst verschuldet haben. Deshalb sind bei Nichtvermietung ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich, die auch nachzuweisen sind. Als Dokumentation der Bemühungen eignen sich Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder im Internet sowie Makleraufträge. Der Antrag umfasst die nachweisbare Schilderung der Mietausfälle durch eine Gegenüberstellung der erwarteten Mieteinnahmen zu Beginn des ver-gangenen Jahres und der tatsächlich erzielten Mieteinnahmen.
Hat der Vermieter wegen der Corona-Pandemie dem Mieter die Miete gestundet oder erlassen, hat der Vermieter den Mietausfall in diesem Fall selbst zu verantworten. Anders ist die Sachlage, wenn der Vermieter nach Corona-bedingten Mietrückständen rechtliche Schritte angekündigt hat und insoweit noch unklar ist, ob es noch zu einer Nachzahlung kommt. In diesem Falle sollte ein entsprechender Teilerlassantrag schon zur Wahrung der Frist gestellt werden. Persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Grundstückseigentümers sind für den Erlass nicht maßgebend. Entscheidend ist allein die Tatsache, dass es zu verminderten Einnahmen gekommen ist.
In der Praxis wird der Antrag häufig mit der Begründung abgelehnt, dass der Haus-besitzer die Mieten absichtlich weit über Marktniveau angeboten hat, um einen Leer-stand zu provozieren. Dies ist jedoch ein Fehler, denn weder die Rechtsprechung noch das Gesetz stellen preisliche Bedingungen an die Mietinserate. Allein entscheidend sind die Bemühungen des Vermieters, den Mietausfall zu verhindern.
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