Mit der Vermietung von Wohnungen lassen sich gut Steuern sparen. Das gilt insbesondere bei der Vermietung an studierende Kinder. Hierbei greift § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes –EStG-.
(1) Beträgt die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50% der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgelt-lichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. (2) Beträgt sie bei auf Dauer ange-legter Wohnungsvermietung mindestens 66% der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich. D.h. bei einer Vermietung unter der orts-üblichen Vergleichsmiete von mindestens 66% sind die Verluste vollumfänglich zu berücksichtigen. Beträgt die Miete zwischen 50,0 % und 65,9 % der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Fällt sie positiv aus, ist die Vermietungstätigkeit wie unter (2) als voll entgeltlich anzusehen, alle mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen sind in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar. Ist die Prognose dagegen negativ, ist die Vermietungs-tätigkeit wie unter (1) aufzuteilen. Damit sind auch nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Aufwendungen steuerlich abziehbar.
Soweit es hierbei um die Vermietung sog. Luxusimmobilien geht, macht der Bundes-finanzhof –BFH- hier dem Vermieter allerdings einen Strich durch die Rechnung. Das höchste Steuergericht bekräftigte seine bisherige Rechtsprechung mit Urteil vom 20. Juni 2023 (Az.: IX R 17/21), dass Verluste aus der Vermietung hochwertiger Immobilien normalerweise nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Eine Ausnahme bildet nur die nachweisliche und anhaltende Gewinnerzielung.
Im Ausgangsfall erwarb ein Ehepaar drei Villen, die sie an ihre Kinder vermietete, jedoch weit unter den laufenden Kosten. Die dadurch entstandenen jährlichen Verluste von 172.000 bis 216.000 EURO verrechneten sie in ihren Steuererklärungen mit anderen Einkünften, was zu erheblichen Steuerersparnissen führte.
Der BFH hält an seiner Rechtsprechung fest, dass Verluste aus der Vermietung von Luxusobjekten nur steuerlich anrechenbar sind, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen wird. Dies betrifft beispielsweise Immobilien mit Schwimmbad oder über 250 Quadratmetern Wohnfläche. Eine Gesetzesänderung aus 2011, nach der Mieten von mindestens 66% der ortsüblichen Miete als "entgeltlich" gelten, ändert daran nichts, da sie die Gewinnerzielungsabsicht nicht automatisch belegt. Luxusimmobilien können aufgrund ihres besonderen Wohnwerts und hoher Kosten nämlich meist nicht kostendeckend vermietet werden.
Der BFH verlangt, dass Vermieter von Luxusobjekten über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erzielen müssen, andernfalls gilt die Vermietung als steuerlich unbeachtliches Hobby. Nachdem das Finanzgericht Baden-Württemberg die Klage bereits abgewiesen hatte, verwies der BFH den Fall zur erneuten Prüfung zur Gewinnerzielung zurück.
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